"내집 마련의 꿈" 이 이젠 진짜 꿈이 되어버리고 있다.
하지만 좌절하지 말고 우리는 현재 부동산 정책에 대해 이해할 필요가 있다.
"내가 할 수 있는 지금의 최선" 을 해야하니까!
부동산으로 다가가는 제일 첫 걸음은 역시
"자산을 얼마까지 가용할 수 있는가?" 라고 할 수 있다.
모기지론, 은행 주택담보대출, 1금융권 신용대출, 2금융권 신용대출, 카드론, 연금출금 등
모든 것을 파악하고 있어야 하는데 그 중에 제일 중요한 것은 역시 "대출" 이 되겠다.
근데 부동산 제도는 이러한 무분별한 주택매수 분위기를 잡는다 하고,
급격한 제도의 시행과 실패, 그리고 반복을 하고 있다.
이 얘기를 왜하냐면!
오늘 부동산 기초용어로 설명할 LTV, DTI, DSR이 그 중심에 있기 때문이다.
이미 존재해왔던 개념이지만 몇 년새 목을 죄어 오는 제도의 적극적 시행에 대해
우리는 미리 공부하고 개념을 익힐 필요가 있으니 아래 설명과 간단한 예시로 이해해보자.
L T V 란?
Loan To Value ratio
(주택담보 대출 비용)
※ 근본 설명
- 주택 가격, 즉 담보 가치에 대하여 대출을 받을 수 있는 비율.
- 은행에서는 해당 주거지에 대해 담보를 잡고 이에 대해 대출을 해 줄 때에 받을 수 있는 최대한도.
- LTV가 높으면 높을수록 주택을 구매하고자 하는 사람의 자본 비율이 낮기에 주택을 취득하는데 비용이 줄어듬
※ 센스있는 쉬운 설명
Q. 제가 경기도 외곽에 4억원의 집을 매수하고 싶은데 현재 LTV가 얼마나 적용되나요?
A. 현재 LTV는 40%가 적용되어지고 있고, 4억원의 집을 담보로 한다면
4억원의 40%인 1억 6천만원의 주담대가 실행 가능합니다.
Q. 아. 그렇다면 제가 가용할 수 있는 현금이 2억 4천만원이 필요하겠군요!
| 주택가격 | 대출 실행가능 한도 (LTV 40%적용, 소액임차보증 제외) |
필요한 내 돈 (신용대출, 예금 등의 현금) |
| 400,000,000 원 | 160,000,000 원 | 240,000,000 원 |
| 500,000,000 원 | 200,000,000 원 | 300,000,000 원 |
D T I 란?
Devte To Income
(총 부채 상환 비율)
※ 근본 설명
- 대출의 한도를 정할 때 소득을 따져보고 그 한도를 정하는 것을 의미.
- 대출 상환을 해야하는 금액이 자신의 소득 일정비율 이상 차지하지 않도록 제한하기 위해 실시하는 과정.
- 대출에 대한 규모를 제한하는 제도.
※ 센스있는 쉬운 설명
Q. 제 연소득은 5,000만원이고, 4억원의 집을 매수하고 싶은데 현재 DTI가 얼마나 적용되나요?
A. 현재 DTI는 60%가 적용되고, 연간 부채상환액이 5,000만원의 60%인 3,000만원이 넘지 않으시면 됩니다.
Q. 그럼 저는 월에 얼만큼 원리금 상환할 수 있는 능력이 되면 되나요?
A. 갖고계신 전체 부채의 매 월 상환하는 원리금 총 합산액이 3,000 만원 / 12개월 = 250만원 미만이면 됩니다.
Point. DTI는 기존 대출의 이자만 낸다고 가정하고 계산함.
| 연간소득 | DTI 60% | 월 상환금액 |
| 50,000,000 원 | 30,000,000 원 | 2,500,000 원 |
| 30,000,000 원 | 18,000,000 원 | 1,500,000 원 |
D S R 이란?
Debt Service Ratio
(총 부채 원리금 상환비율)
※ 근본 설명
- 이자와 원금, 즉 원리금을 상환할 때에 그에 대한 비율을 말하는 것.
- 대출을 받은 사람이 자신의 소득 대비해 전체 부채의 이자와 원리금의 상환 비율을 뜻함.
- 대출에 대한 규모를 제한하는 제도.
※ 센스있는 쉬운 설명
Q. 제 연소득은 5,000만원이고, 현대 주택담보대출 (30년납) 2억원 (월 상환액 60만원 가정)과
신용대출 1억원 (월 상환액 15만원 가정)이 있습니다. DSR은 몇인가요?
A. DSR은 총체적 상환능력을 보는 것으로 얼마를 벌고 있는데 대출이 얼마인지를 계산하는 것입니다.
( 5,000 만원 / ((60 만원 + 15 만원) X 12개월) ) X 100 = 555% 가 되겠습니다.
Point. DSR은 매년 갚아야 하는 실제 원금과 이자를 계산함.
| DSR 적용 | DSR 미적용 |
| 마이너스통장 신용대출 주택담보대출 자동차 할부 등 |
모기지론(보금자리/디딤돌/햇살론) 현금서비스 아파트 집단대출 자영업자&사업자 운전자금 등 |
기본적인 개념의 이해는 되었으니 신규 적용되는 내용도 알아보자.
| 분류 | 종류 | 상환형태 | 원금 | 이자 | |
| 주택 담보 대출 |
개별 주담대 및 잔금대출 |
전액분할 | 분할상환 개시 후 실 상환액 | 실 제 부 담 액 |
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| 일부분할 | (분할상환 개시 후 실 상환액 + 만기상환액) / (대출기간 - 거치기간) |
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| 원금일시 | 대출총액 / 대출기간(최대 10년) | ||||
| 중도금/이주비 | 방식무관 | 대출총액 / 25년 | |||
| 주택 담보 대출 외 기타 대출 |
구분 | DSR | 신DTI | ||
| 전세자금대출 | 불포함 | 불포함 | |||
| 전세보증금 담보대출 |
대출총액 / 4년 | ||||
| 비주택 담보대출 | 대출총액 / 10년 | ||||
| 신용대출 | 대출총액 / 7년 | ||||
| 기타대출 | 향후 1년간 실제 상환액 | ||||
| 예적금담보대출 유가증권담보대출 |
대출총액 / 8년 | ||||
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