본문 바로가기
Invest | 투자/Real estate

[지주택] 지역주택조합이란 어떤 것인가? (쉬운설명 지역주택조합 총 정리)

by NAMU Global 2021. 12. 13.
반응형

 

 

 

 

 

 

 

본인소유의 집이 없거나 전용 85㎥ 이하의 주택 1채만을 소유하고 있는

다수의 사람들이 모여 해당 토지를 매입하고, 주택을 건설하는 등 내 집 마련을

위해 결성되는 조합을 말합니다. (주택 법 제 2조 11호)

 

 

조합설립인가 신청일 이전 서울/인천/경기도 에 6개월 이상 거주한 만 19세 이상의 무주택 세대주에 한합니다.

(단, 세대주, 세대원 전원 중 전용 85㎥ 이하 주택 1채 or 분양권 1개는 가능)

사업완료 후 입주 가능일까지 자격요건 유지가 필요합니다.

 

조합원 인정이 가능한 경우

 

조합원 인정이 불가능한 경우

 

※ 분양전환되는 임대주택의 경우 분양권 보유를 1주택자로 간주합니다.

(분리세대의 경우는 배우자의 주택 보유 여부 확인 필요)

설립인가 신청일 이후 타 지역으로의 이전은 가능하나 무주택 세대주 등 자격은 유지해야합니다.

 

반응형

 

지역주택조합의 금전적 안전성은 전문 부동산 신탁사가 신탁법률상의

투명하고 안전한 자금관리를 통해 운용되기 때문에 안심해도 됩니다.

 

 

지역주택조합으로 건설되는 아파트는 일반 분양 아파트 대비 가격이 합리적이고, 주택청약 통장이 필요 없습니다.

또한 청약 경쟁순위와도 무관하며, 향후 일반분양 아파트보다 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

(인고의 시간은 덤)

 

장점 단점
- 주택 청약 통장 필요 X
- 청약 경쟁 순위와 관계 X
- 일분 분양주택보다 가격이 저렴
- 잔여세대 일반 분양분보다 양호한 호수배정기회
- 동호인, 동일직장 등 특수용도 가능 등
- 주택조합 가입요건 구비 (지역, 거주기간)
- 사업 지체시 추가 부담금 발생 우려
- 조합원간 갈등 가능성 상존
- 조합원 지위의 계속성
  (입주가능까지 무주택 세대주 유지)

- 대규모 아파트단지 조성은 어려움 (케바케)

 

 

사업계획 승인 및 착공 이후 바로 전매가 가능합니다.

(단, "02 조합원 자격조건은?" 을 갖춘 자에 한해 양도, 양수가 가능)

 

 

 

 

 

 

 

 

 


○ 지역주택조합의 전반적인 사업절차 ○

 


 

1. 토지확보 및 시공사 약정 완료

-> 이 땅에 우리가 아파트를 지어보려하는데 나설 시공사 있으십니까?

 

2. 주택조합 추진위원회 설립 (가칭)

-> 선정된 시공사와의 진행을 위해 주택조합 추진위를 설립하겠습니다.

 

3. 주택조합 규약작성 및 조합원 모집승인/공고

-> 조합의 설립이유와 목적등을 분명히 하여 약속을 하고, 조합원을 대대적으로 모집합니다.

 


 

4. 조합원 모집 (지역 일간지 등의 홍보)

-> 지역 일간지나 웹사이트 광고, TV광고등을 통해 분양권자들을 모집합니다.

 

5. 주택조합 설립인가 (추가조합원 모집 행위)

-> 우리가 이만큼 모여서 이 땅에 집을지어 살고 싶으니 조합으로 인가해주십시오.

 

6. 사업계획 승인 (지자체 승인)

-> 네 그럼 이러한 계획과 시공사, 조합원들의 뜻을 모았으니 진행하십시오.

 

사업계획 승인 상세 정보
조합원 추가모집 - 추가모집 승인을 얻어 사업계획승인일 전까지 가능
- 주택건설 예정 세대 수를 초과할 수 없음
조합설립인가 - 인가권자는 시장,군수,구청장이며 구비서류는
  토지사용승낙서, 사업계획서, 조합설립인가서류
조합원 모집 사업계획서상 - 주택건설예정 세대 수의 1/2 이상이며 조합원은 20명 이상
계획세대 수의 조합원 1/2 이상 모집 - 토지의 95% 이상 소유권 확보시 신청 가능

 


 

7. 시공사 착공 및 공기일 내 완공

-> 조합과 시공사간의 설계 합의를 통한 도안으로 단지 공사에 착공하여 공기일 내 정상 완공 (부담금 등).

 

8. 사업검사 및 입주시작

-> 완공 검수 및 조합원 입주 가능일 통보 후 입주 시작.

 

9. 청산 및 지역주택조합 해산

-> 조합 실패 시 청산절차 진행, 성공 시 정상적인 정리절차를 통해 지역주택조합 해산.

 

 

 

 

 

 


○ 지역주택조합과 재개발의 차이점

 

 


조정대상지역과 비규제지역 비교

 

구분 비교 임대주택건축
조정
대상
지역
1. 소유권이전등기 이후 전매 가능
2. 주택조합설립인가 신청일 기준으로
    입주일까지 세대주 자격을 지속유지해야 함
3. 조합설립인가 신청일 기준부터 입주가능일까지
    세대원 전원이 무주택 또는 85㎡ 이하의 주택의
    소유를 계속 유지해야 함 
1. 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하는 경우 가능
2. 주택 소유자는 만 20세 이상의 자녀독립세대로
    신청 가능
3. 설립인가신청일로부터 입주일까지 조합원 자격 유지
    (분양권도 주택으로 간주함)
4. 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에
    6개월 이상 계속 거주해야 함

※ 조합설립인가 신청일 기준으로 해당지역에 6개월
    이상 계속 거주한 자로 제한하는 것은 주택조합에
    대한 투기방지 및 실수요자 위주로 운영하기 위함

규제
지역
1. 기존 6개월 -> 8개월 이후 소유권이전 등기 이후
    전매가능 변경 예정
2. 주택조합설립인가 신청일 기준으로 입주일까지
    세대주 자격을 지속적으로 유지하여야 함
3. 조합설립인가 신청일기준부터 입주가능일까지
    세대원 전원이 무주택 또는 이하의 주택의
    소유를 계속 유지해야 함

 


무주택자 판정기준 요점 정리

 

구분 내용 참고
요점
1
관련법령 "주택공급에 관한 규칙" 제 53조 제 2항 세대원 전원이 무주택자여야 함
도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로써
다음 각 목의 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에
거주하다가
다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인이 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85㎡ 이하의 단독 주택
다. 소유자의 "가족관계의 등록 중에 관한 법률" 에 따른 최초 등록
    기준지에
건축되어 있는 주택으로서 직계존손 또는 배우자로부터
    상속 등에 의해
 이전 받은 단독주택
요점
2
관련법령 "주택공급에 관한 규칙" 제 53조 제 5항, 제 6항 60세 이상의 직계존속이
소유한 경우는 주택에서 제외
85㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우.
단, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우
(노부모 부양 우선공급 분에 대해서는 유주택으로 간주)

 

 


자격 부적합시 처리방법 정리

 

구분 내용 참고
처리
1
관련법령 "주택공급에 관한 규칙" 제 53조 제 1항 상속받은 주택이 있을 경우
3개월 내 처분시 다시 지주택
조합원 자격을 갖추게 됨
상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어
사업주체로부터 제 52조 제 3항의 규정에 의하여 부적격자로
통보 받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

처리
2
관련법령 "주택공급에 관한 규칙" 제 53조 제 7항 폐가를 소류 했을 경우
멸실 후 공부정리를 하면 됨
건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어
있거나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이
멸실 되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는
경우로서 사업주체로부터 제 52조 제 3항의 규정에 의하여
부적격자로 통보 받은날로부터 3개월 이내에 이를 멸실
시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

처리
3

관련법령 "주택법 시행규칙" 제 8조 제 2항 1호 상속, 유증, 혼인일 경우
3개월 내 처분 시 자격충족
주택소유판정 시, 상속/유증 또는 주택소유자와의 혼인으로
주택을 취득할 때에는 사업주체로부터 "주택공급에 관한 규칙"
제 52조 제 3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월
이내에 해당 주택을 처분하면 주택을 소유하지 아니한 것으로
볼 것


 


유주택자의 판정기준

 

-> 지역, 직장 주택조합에 가입할 수 없는 대상을 유주택자 이외의 "당첨자"

(주택공급에 관한 규칙 제 2조 제 7호) 및 그 지위 승계자도 포함

 

위 경우에 해당할 경우 유주택자로 판정되나

상속/유증/혼인일 경우 3개월 내 처분시 자격 충족함

 

 

 

 

※ 상기 내용은 관련법령 개정 및 정책에 따라 사실관계와 상이할 수 있음.

 

 

반응형

댓글